Ulga przy sprzedaży mieszkania – PIT 39

Ulga przy sprzedaży mieszkania to mechanizm pozwalający na Właściciele, którzy przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania sprzedali swój dom lub mieszkanie i uzyskali z tego tytułu przychody są zobowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie PIT-39, w którym wykażą osiągnięty dochód lub ewentualną stratę i zastosowane ulgi. Deklarację PIT-39 za dany rok podatkowy należy złożyć do końca kwietnia roku następnego. Niedopełnienie obowiązku może grozić karą grzywny za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe.

Kto musi składać deklarację PIT-39

Właściciel nieruchomości, który sprzedał ją przed upływem 5 lat (liczonych od końca roku, w którym ją nabył, wybudował lub nabył do niej prawa) „podlega” 19% PIT. Jeśli nabycie nastąpiło w drodze spadku, termin ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość.

Podstawa opodatkowania

Opodatkowaniu podlega dochód osiągnięty z odpłatnego zbycia nieruchomości, a więc różnica między otrzymanym przychodem (ceną, kwotą sprzedaży) a kosztami jego uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Jeśli sprzedający nieruchomość cały przychód z jej sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, wówczas nie zapłaci podatku. Gdy na cele mieszkaniowe przeznaczy tylko część tego przychodu, wówczas zwolniona z opodatkowania będzie określona część osiągniętego ze sprzedaży dochodu.

Czy można pomniejszyć podatek

Jeśli nie chcemy zapłacić najwyższego możliwego podatku od sprzedaży nieruchomości, w deklaracji PIT-39 należy wykazać wszelkie możliwe kwalifikowane koszty ich uzyskania (np. cenę jej zakupu, jaką sami zapłaciliśmy, albo wydatki poniesione na wybudowanie, naprawy, nakłady na modernizację zwiększające wartość nieruchomości, wynagrodzenie notariusza, pośrednika nieruchomości, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych). W przypadku otrzymania nieruchomości „za darmo”, np. w drodze spadku lub darowizny, do kosztów tych możemy zaliczyć koszty nabycia lub wybudowania poniesione przez spadkodawcę, a także część kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz przyjęte na siebie i spłacone ciężary spadkowe (długi spadkowe, roszczenia o zachowek, zapisy zwykłe i polecenia).

Ulga przy sprzedaży mieszkania

Można uniknąć jednak tego opodatkowania w całości lub części, jeśli przed upływem 3 lat od odpłatnego zbycia (również liczonych od końca roku, w którym nastąpiło) uzyskany przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

W ramach ulgi mieszkaniowej można rozliczyć także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na ww. cele mieszkaniowe. Ustawa o PIT obejmuje jeszcze ulgą wartość nieruchomości, udziałów lub praw do tych nieruchomości, otrzymanych w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany, znajdujących się w państwie członkowskim UE, EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Korekta deklaracji

Jeśli w złożonym PIT-39 były właściciel sprzedanej nieruchomości wykaże dochody zwolnione z opodatkowania, a okaże się, że poniesione wydatki nie spełniły wymogów ulgi mieszkaniowej, wówczas musi złożyć korektę deklaracji i uregulować podatek wraz odsetkami.

Co grozi za niezłożenie PIT-39

Warto pilnować terminu złożenia deklaracji PIT-39, jak i dopilnować by dochód do opodatkowania został wykazany prawidłowo. W przeciwnym razie urząd skarbowy sam naliczy 19% PIT wraz z odsetkami. Nie wolno zapominać, że na mocy art. 54 § 1 Kodeksu karnego skarbowego, podatnikowi, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, grozi kara grzywny do 720 stawek dziennych albo kara pozbawienia wolności, albo obie te kary łącznie. Od 1 stycznia 2024 r. granice stawki dziennej wynoszą od 141,40 zł do 56 560 zł (minimalna 4242 zł), a od 1 lipca 2024 r. od 143,33 zł do 57 332 zł (minimalna 4300 zł). W zależności więc od wagi „uszczuplenia”, w 2024 roku podatnikowi może nawet grozić grzywna przekraczająca 3 mln zł.